Vers l’homogénéisation de la classification IGH « Immeubles de Grande Hauteur » en France ? Dans la lancée des mesures de simplification, le décret qui devrai être publié au mois de juin 2016 vise à homogénéiser la hauteur pour la classification IGH des immeubles de bureaux et de logements.

La fin d’une exception française ?

Actuellement, les immeubles de bureaux sont classés IGH (Immeubles de Grande Hauteur) au-delà de 28 mètres de hauteur alors que sont considérés IGH les logements dont la hauteur est supérieure à 50 mètres. Ces grandes tours font l’objet de procédures spécifiques dans le domaine de la prévention et de la lutte contre l’incendie. Cette réglementation IGH concerne tous les types de construction : habitations, hôtels, écoles & universités, archives, sanitaires, bureaux…

La réglementation IGH source de coûts

Il existe une réglementation stricte avec des mesures imposées aux immeubles IGH lors de leur construction (résistance au feu, équipements de détection et d’alarme incendie…) qui génèrent des coûts supplémentaires généralement répercutés sur les charges des occupants.
Aux coûts de construction s’ajoutent donc des coûts de maintenance et d’exploitation dus à la présence obligatoire d’un poste de sécurité composé de 3 pompiers 24h/24.
Pour un investisseur, les coûts liés à cette réglementation sont difficilement compatibles avec la recherche de rentabilité de l’investissement immobilier ni avec un loyer maîtrisé pour le propriétaire ou locataire.

La nouvelle norme IGH va permettre des économies

Le décret sur la réglementation IGH prévu en juin effacera la différence actuelle entre les immeubles de bureaux et ceux d’habitation. La nouvelle norme rehausse le seuil de déclenchement du classement IGH à 5O mètres pour tous les immeubles, bureaux et logements.
Une mesure d’homogénéisation qui va certes dans le sens de la simplification, mais qui devrai permettre un allégement des charges des propriétaires fonciers de bureaux et de leurs occupants en réduisant les frais relatifs à cette norme.
Les calculs sont simples, cela revient (en autre) à supprimer 3 postes de professionnels de la sécurité tournant en trois équipes pour les trois tranches de 8h pour assurer la sécurité 24h/24, soit 9 salaires par jour. On estime cette économie à environ 30€/an par m2.

Le décret règlementation IGH va favoriser les projets de rénovation, de surélévation et de mixité (tertiaire)

Cette nouvelle règlementation pourrait favoriser la rénovation des immeubles de bureaux dont la hauteur est comprise entre 28 et 50 m. Pour les immeubles situés en centre-ville, cette nouvelle norme devrai faciliter la surélévation des bâtiments existants vu les enjeux de densité urbaine et d’expansion continue de la ville sur sa périphérie, et permettre également plus de mixité dans les projets (mêler habitat, bureaux  et commerces dans un même immeuble)

Cette nouvelle réglementation devrait faire des émules ! Pour le groupe Vinci par exemple, cela change sensiblement la donne pour ses projets de tours de grandes hauteurs…

« Perspective » & « Hypérion » : 2 projets de construction ossature bois à Bordeaux

« Perspective » est un bel exemple d’appels d’offres de projet intégrant ces enjeux urbains. Dans deux quartiers distincts de Bordeaux (quartier du Belcier près de la Gare Saint-Jean pour « Perspective » et quai Brienne pour « Hypérion »), deux projets de construction à ossature bois vont voir le jour.

Pour le bâtiment « Perspective » réalisé par Laisné Roussel, il s’agit d’un immeuble de bureaux de sept étages pour un total de 5.000m2 qui sera le plus haut bâtiment tertiaire à ossature bois en France. L’autre, « Hypérion » sera une tour de 50 mètres à ossature bois composée de logements et de commerces sur dix-sept étages. Ce sera la plus grande tour à ossature bois construite au monde (réalisation par le groupe Eiffage construction et Woodeum, conception du cabinet d’architecture Jean-Paul Viguier & Associés).

Un projet de tour tertiaire de 135 mètres à Lille

« Metropolitan Square » sera la plus haute tour au Nord de Paris ! Ce projet de tour IGH à été dévoilé en exclusivité au MIPIM (lire notre article sur le MIPIM 2016). Située rue du Ballon, entre Euralille et la madeleine-Romarin, le chantier devrai débuter en 2019 pour une livraison en 2023. Ce programme comporte principalement des bureaux, 400 à 500 logements, des commerces et des services de proximité.

On observe une course à la plus grande tour sous couvert d’innovation. Ces projets de grandes tours sont de vraies prouesses architecturales et techniques mais elles doivent surtout répondre à des projets urbains, participer à repenser la ville, et à construire la ville de demain.

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